ب ـ معاملات معارض
عمل شخصی که « به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید » شبیه به کلاهبرداری است و به موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت موجب حبس از سه تا ده سال می شود. در مورد این ماده نکته مبهمی وجود دارد .می‌دانیم که به موجب ماده ۴۷ قانون ثبت در برخی از نقاط ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری است . حال اگر کسی در این قبیل نقاط ، با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد ، قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال انجام دهد آیا می توان عمل او را از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت دانست؟[۱۵۲]
برای پاسخ سوال فوق انواع مختلف از معاملات معارض مطرح می‌باشد که ضمن طرح مسائل مختلف پاسخ آن نیز داده خواهد شد. با توجه به نوع سند چهار حالت در معاملات و یا تعهدات معارض قابل تصور است که هر یک از آن ها نیز گاهاً به اقسام مختلفی تقسیم می‌شوند:
۱ـ انجام هر دو معامله با سند رسمی باشد.
۲- معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد.
۳-انجام هر دو معامله با سند عادی باشد.
۴-معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد.[۱۵۳]
اینک هر یک از مسائل فوق الذکر را به صورت جداگانه تشریح می نماییم .
بند اول ـ انجام هر دو معامله با سند رسمی باشد
انجام معاملات (دو معامله) با سند رسمی از مصادیق بارز معاملات معارض می‌باشد. چون ماده ۱۱۷ قانون ثبت شامل مواردی است که متهم قبلا ًملکی را به موجب سند رسمی معامله کرده و بعد همان را به موجب سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد این مسئله می‌باشد که هرگاه متهم با علم به اینکه ملک مذبور مال غیر بوده به دیگری انتقال دهد این عمل مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت نبوده و با ماده ۸ قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ منطبق است.[۱۵۴]
بند دوم ـ معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد
هرگاه مالی غیر منقول به وسیله مالک مورد دو عقد بیع یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد سند عادی مذبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن ها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است. ؛ تاریخ سند عادی مذکور در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست؛ بنابرین سند مذبور مانند سند عادی فاقد تاریخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می‌باشد و معامله با سند رسمی معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکور ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است که در اینگونه موارد به تقاضای خریدار با سند عادی سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مذبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.[۱۵۵]
اما در عمل اجرای این حکم با مشکل مواجه خواهد شد؛ به دلیل این که دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ هیات عمومی ، شرط تحقق جرم معامله معارض را موکول به قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال دانسته است و در نتیجه چون سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد لذا مورد از مصادیق حکم ماده ۱۱۷ قانون ثبت نخواهد بود ، بلکه ممکن است برفرض احراز سوء نیت و تحقق اضرار دیگری عمل مرتکب را از مصادیق جرم کلاهبرداری به حساب آورد و معامله مال غیرمنقول مندرج در سند عادی را هم باطل اعلام کرد. ناگفته نماند علی رغم لازم الاتباع بودن رأی وحدت رویه مذکور ، چون عبارت مندرج در این رأی فقط ناظر به عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی است بنابرین در صورتی که معامله معارض به وسیله تنظیم دو سند عادی یا استفاده از دو سند رسمی صورت گرفته باشد مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خواهد بود.[۱۵۶]
دیوان عالی کشور در حالی اعلام رأی نموده که طبق نظریه شماره ۱۲۵۳۱/۷ مورخ ۲۸/۱۲/۱۳۸۰ چنانچه شخصی ملکی را با قولنامه عادی به شخص دیگری منتقل نماید و معامله به نحو صحیح انجام پذیرد و سپس فروشند همین ملک، موضوع معامله را به ثالثی با سند رسمی منتقل نماید معامله دوم باطل و مورد از مصادیق معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت می‌باشد.[۱۵۷] البته عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی به معنای بطلان معامله با سند عادی نمی باشد.[۱۵۸]
بند سوم ـ انجام هر دو معامله با سند عادی باشد
