قرارداد پیش فروش و اعتبار فقهی و حقوقی آن
از قدیم‌الایام تاکنون مسکن و سرپناه به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر مطرح بوده و می‌باشد و از قرن‌ها پیش و از آغاز بشریت و دوران غارنشینی گرفته تا انسان متمدن امروزی هر کدام در تلاش برای تأمین محلی برای پناهگاه و استراحت خود بوده است تا آنجا که می‌توان از مسکن نیز در کنار خوراک و پوشاک به عنوان نیازهای اولیه بشر یاد کرد همچنان که اعلامیه جهانی حقوق بشر ( ۱۹۴۸ ) نیز بر این امر صحه گذاشته و داشتن مسکن مناسب را در کنار غذا و پوشاک کافی جزء حقوق بشر شناخته است[۱]
در رابطه با تعریف مسکن در سمینار جنبه‌های اجتماعی مسکن که توسط سازمان ملل متحد برگزار شد گفته شده که « مسکن،ساختاری فیزیکی است برای سرپناه انسان که شامل خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهزیستی، اشتغال، آموزش و تندرستی افراد خانواده باشد[۲].
تأمین مسکن جزء اهداف و وظایف هر دولتی می‌باشد. قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز به این امر اشاره دارد از جمله اصل ۳۱ ق.آ.د.م که مقرر می‌دارد: « داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن ها که نیازمندترند، بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» علاوه بر این، بند ۱ اصل ۴۳ این قانون مسکن را به عنوان یکی از نیازهای اساسی بر شمرده است «۱- تأمین نیازهای اساسی: مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت، درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده برای همه. ۲- …»
اما آنچه امروز، در جامعه با آن روبرو هستیم و با کمی اغراق شاید بتوان گفت که مسئله تهیه و تأمین مسکن تبدیل با یک معضل شده است .عوامل مختلفی را می‌توان در این امر دخیل دانست از جمله رشد روز افزون جمعیت در دهه های اخیر که افزایش تقاضای مسکن را به دنبال داشته است. عامل دیگری که موجب افزایش تقاضای مسکن و در نتیجه کمبود مسکن و افزایش قیمت آن را به دنبال داشته است، مهاجرت بی‌رویه از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ می‌باشد.[۳]
عامل دیگری که کمبود مسکن و افزایش قیمت آن را به دنبال داشته است (البته صرف نظر از سیاست‌های اقتصادی مسئولین ذی‌ربط در زمینه مسکن) تغییر فرهنگ و شرایط زندگی اجتماعی می‌باشد، در گذشته مرسوم بود که چند خانواده با یکدیگر و دریک مکان با هم زندگی می‌کردند پسر حتی پس از ازدواج همراه با خانواده پدری و در یک محل زندگی می‌کردند آنچه امروزه غیرقابل پذیرش و تصور است.
به هر حال مجموعه عوامل فوق و عواملی از این دست کمبود مسکن و افزایش قیمت آن را به دنبال داشته و در جهت رفع این مشکلات پدیده ساختمان سازی به منصه ظهور رسید در واقع رشد افقی شهرها جای خود را به رشد عمودی داد و شاهد ساخت مجتمع‌های ساختمانی چندین طبقه می‌باشد که گاهاً با متراژ خیلی کم ( ۵۰ یا ۷۰ متری ) می‌باشد. که در اوایل و حتی در حال حاضر مشکلاتی ایجاد کرده‌است چرا که با آداب و سنن و فرهنگ ما همخوانی ندارد در بعضی مناطق فرهنگ ساختمان نشینی هنوز درست جا نیفتاده و هنوز عده‌ای مرز دقیقی بین حقوق خصوصی و حقوق عمومی مشاع قائل نمی‌باشند.
امروزه خرید و فروش ساختمان یکی از شیوه های معمول خرید مسکن می‌باشد که این امر به دو شیوه صورت می‌گیرید فرض اول که سازندگان و انبوه سازان مسکن ساختمان را به طور کامل ساخته و آن را به فروش می‌رسانند و فرض دیگر اینکه ساختمان را پیش فروش می‌کنند در واقع قبل از ساخته شدن آن را به فروش می‌گذارند موضوعی که امروزه اهمیت خاصی پیدا کرده‌است.و از جنبه‌های مختلف قابل بررسی می‌باشد.
طی سال‌های اخیر پیش فروش ساختمان در کشور ما رونق قابل توجهی داشته است و در این راستا انتشار آگهی پیش فروش هر روز در روزنامه‌ها و رسانه ها افزایش می‌یابد و این مسئله هر روز ابعاد تازه‌ای به خود می‌گیرد و بعضاً مشاهده می‌شود که کلاه برداری‌هایی در این زمینه از سوی عده‌ای انبوه ساز سودجو صورت می‌گیرد و موجب تضییع حقوق پیش خریداران و آشفتگی بازار و ایجاد بی‌اعتمادی در بازار می‌شوند بنابرین برای جلوگیری از تبعات وضعیت نامناسب موجود باید برای بهره‌وری از نقاط قوت و مفید معامله پیش خرید به دنبال راه حل بود تا سازندگان صالح و صاحب صلاحیت بتوانند از سازو کار پیش فروش بهره‌مند و در مقابل متقاضیان خرید مسکن نیز با این روش بتوانند بدون فشار روانی و مالی مسکن مورد نیاز خود را تأمین کنند به هر حال همچنان که گفته شد مسئله مسکن و خصوصاًً تهیه آن به صورت پیش خرید از جنبه‌های مختلف قابل بررسی می‌باشد موضوعی که محقق به دنبال بررسی آن است توصیف حقوقی قراردادهای پیش فروش ساختمان و به عبارتی تعیین ماهیت حقوقی این‌گونه قراردادها می‌باشد.
همان طور که گفته شد امروزه بسیار رایج و معمول است که سازندگان و انبوه سازان ساختمانی که هنوز ساخته نشده و یا در حال ساخت است به متقاضیان مسکن می‌فروشند قراردادی که چنان که گفته شد به‌ظاهر با برخی مواد قانونی متعارض به نظر می‌رسد. ماده ۳۶۱ ق.م در مبحث بیع مقرر می‌دارد که « اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته است بیع باطل است» حال آیا می‌توان گفت که این قراردادها باطل و فاقد اثر است یا اینکه می‌توان این قراردادها را یک قرارداد خصوصی در قالب ماده ۱۰ ق.م تحلیل کرد یا اینکه حتی می‌توان این قرارداد را بیع تلقی نمود مطمئناً شناخت ماهیت حقوقی این قرارداد تأثیر مهمی در آثار این قرارداد نسبت به طرفین دارد.آیا می‌توان این قرارداد را باطل دانست و برای خریدار تنها حق مراجعه برای دریافت وجه پرداختی را قائل شد .آیا با توجه به افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول تنها با پس گرفتن پول پرداختی می‌توان گفت که حقی از خریدار تضییع نشده است؟ مسلماًً خیر. آیا می‌توان این قراردادها را در قالب بیع تعیین کرد و آثار عقد بیع را بر آن بارکرد؟ یا اینکه این گونه قراردادها را باید صرفاً تعهد به ساخت دانست که در قالب یک قرارداد خصوصی بین طرفین (انبوه سازان و خریدار) منعقد شده است که مطمئناً در هر فرض آثار خاص بر آن بار خواهد شد در این پژوهش ابتدا در رابطه با اعتبار فقهی و حقوقی قرارداد پیش فروش بحث خواهد شد و در ادامه پس از تطبیق آن با عقود و نهادهای مشابه به تبیین دقیق ماهیت این‌گونه قراردادها پرداخته می‌شود. پس از تبیین و تعیین ماهیت آن به بررسی آثار مترتب بر آن پرداخته می‌شود و در نهایت رویه قضایی موجود مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد.
گفتار اول: مفهوم پیش فروشی
در این گفتار به بررسی مفاهیم لغوی و حقوقی پیش فروش پرداخته خواهد شد
بند اول: مفهوم لغوی
در رابطه با مفهوم لغوی پیش فروش همان طور که از آن بر می‌آید یعنی فروش از قبل، فروش پیش از موعد. پیش فروش یعنی فروختن چیزی پیش از آماده شدن آن[۴] همچنان که مرسوم است کارخانه‌ها تولید اتومبیل ، اتومبیل‌های کارخانه را پیش فروش می‌کنند که در واقع چیزی را که هنوز مهیا نشده به فروش می‌گذارند.
